澳洲金鼎对国内、澳洲经济和房产现状和未来走势的看法?

  背景:在澳洲漂泊有些年头了,如今面临要不要在澳洲买房的问题,想了很久想不通。
  咱们国内的环境其实是不尽理想的,空气、水、食物的污染,导致生活质量跟澳洲比相差是很大的,但是相对的,国内一线城市的房价却是居高不下。按平均3万一平的上海来算,买个130平米,就是400万,换80万澳币,在墨尔本可以买500平的地外加一个House. 但是从另一个方面想,澳洲其实经济也面临着一定的问题,矿业优势的丧失导致澳洲经济一路走低,加上政府财政的巨额赤字,社保领域入不敷出,我很担心澳洲经济从此一蹶不振,而汇率进一步走低。
  对个人发展来说,其实我从来澳洲那天起就一直报着要回国的准备的,希望回去创业,可是就这么一步步地,读书,毕业,工作,跳槽,好像习惯了澳洲的生活。希望大神们给我分析分析,从经济,国内、国际形势发展等等领域 分析分析,究竟此时是在澳洲投资房产合适,还是回国发展更有利?
  解惑:
  这两个选项可比性不高,而且其实不冲突,作为房地产从业人员,个人觉得澳洲房地产还是大有可为的。
  为什么这么说呢?具体来说还真不是两句话可以讲得清楚。大环境上来说,我们袋鼠国地理位置优越,国土广阔,自然和资源条件无与伦比。我在澳洲居住了接近9年,最大的感受是这是一个处于上升阶段,潜力无限,不断在变得更好的国家。
  澳洲在政治上和经济上,尤其是经济上,脱离西方靠近亚洲(尤其是中国)的趋势越来越明显,我爹亲当年第一次来澳洲的感受:“这不就是个大三亚嘛!”
  移民政策其实体现的也很明显,在日暮西山的大欧洲各种这个牙那个牙希腊以及各欧盟小国纷纷各种放开政策欢迎中华儿女前去买地消费,动辄买房送永居的时代。袋鼠老爷们却提高了澳洲移民的要求,之前80万刀即可投资移民,现在纯商业投资移民已经是500万刀的门槛了(据说原本计划三年用完的500万投资移民配额,半年时间就被各土豪瓜分完毕,90%都是中国人)。袋鼠老爷们发现此事大有可为,最近又推出了1500万大大壕移民签证。技术移民的门槛和语言要求也在不断提高。但是在此基础上袋鼠国每年预算的移民配额还是在不断提高(每年约19-20万)。移民增长率和人口自然增长澳洲都是排在世界前三。换句话说,袋鼠老爷们欢迎全世界的有钱人以及有技术的年轻人都来都来都来,与此同时全世界的土豪和技术宅们确实是在趋之若鹜。
  在每年30万左右的人口增长速度下(20万左右的移民配额,10万左右的new born baby), 袋鼠老爷们的房屋建设速度就不敢恭维了,集中体现在买地难,审批难,建房难。
  很多人要说了,我们袋鼠国大片大片的农场,绿地,公园,这不到处都是地吗?话是这么说没错,那悉尼来说,开车一小时左右70,80公里远离市区,还是有不少的农场山林之类的大片土地。但是真正难买的地是地理位置好,交通方便,基础设施完善的地。主要原因就是这些风水宝地早已被人霸占,建了大大小小的house, 在地权满载的万恶资本主义国家,即使地的属性在漫长的政府规划中由低密度变成高密度,我们这些处于食物链底端的发展商要收地,往往要一户一户的去跟房主去谈,市场好的时候就要被宰,也经常遇见谈下来9户,有一户死活就是不卖的状况,资本主义国家又无法强拆。一般要和政府关系非常好的大型开发商才能拿到诸如厂房改建,公园改建之后的大型项目用地。
  审批来说,澳洲的地方市议会(council )是最大的审批权所有机构,做事官僚(慢),精细(慢),漫不经心(特别慢)。一般拿到一块地,做完全部的建筑审批(DA), 最快的也要6个月到1年。举例来说,我们曾经就一个13套公寓楼小项目的下水管道走向,和council纠结了3个月。
  建设反而相对来说不是特别难的了,就是有一点,慢。周末不能开工(付不起建筑工人加班费),晚上不能开工(扰民),公众假期不能开工,天太热不能开工,天太冷不能开工,下雨不能开工。工作日啥时候开工呢?9点到4点,中午还一小时lunch break。
  各种慢造成了人口增加速度高于房屋增加速度。这也是澳洲房屋空置率低(3%-5%),租金回报率高(年租金回报率在房价的4%-6%之间)的原因。拿悉尼来说,2006年开始年人口增长10万左右,每年新建房屋大约只能满足7万左右人口增长。
  所以整体来说,澳洲房产供求关系目前来说是供不应求的。政府现在提供首置业补助1万5千刀(限pr), 必须新房或楼花,海外人士现在也只能购买新房或楼花。从政策上也可以看到政府想改善供求的急切了。
  但是随之而来的无数问题诸如投哪里,啥时候投,风险如何等,随着无数无良中介在这个行业蜂拥而上,就非常考验投资者的眼光和去芜存菁的能力了哈。本人在悉尼一中型开发商工作了2年,算是半个内部人士 ,自己前后也购买了4套位于悉尼的房产,相信心得体会还是有那么一点亮点。
  首先就是关于澳洲房产投资看似美好的几个似是而非的陷阱:
  第一,在澳洲买房,首付只要20%,真的吗?
  回答:不一定,贷款多少和购买房屋的银行value密切相关。银行只会贷给你他们估值的80%(海外买家有可能70%)。举例而言,比如你买的房子70万,交房时银行评估房屋只评估到60万,那么你只能贷款60万的80%。60万到70万之间的差价要补现。所以如果你买到价格太水的房子,贷款80%的可能性不高。
  第二,澳洲永久产权,基本没什么税、也没有地税。
  回答:不一定,澳洲也有99年产权的房子,不过据说到期后续权不难。买房需要交印花税(stamp duty),每个州不同,70万刀的房子印花税差不多要接近3万,在签合同第15个月或者交房时候交付。地税(land tax)如果是投资的公寓房,只要不要特别贵(百万以上)一般来说2-3套以内是不需要每年交地税的。增值税(capital gain) ,卖房增值的部分,算在当年的个人收入里进行缴税,但是如果房子在手中超过12个月以上,增值税的部分可以有50%折扣。
  其次是澳洲房产的优势了:
  1 永久产权,自住房免遗产税。
  2 市场相对透明,规范,购买楼花等的风险低,增值稳定。
  3 贷款可以5年只还利息,租金回报高,用租金可以基本覆盖利息花费。
  4 楼花交换合同只需要10%首付,相当于交房前10倍金融杠杆,首付在交房前还有利息可收(目前来说不多),交房前不用向银行还贷。
  5 投资房可以用折旧来抵税。
  6 银行有refinance业务,可以通过估值把房屋升值部分套现进行再投资。
  其实大方向上,可以从各国内房地产大佬在澳洲的动作就可见势头一斑。李嘉诚,王思聪他爹,许家印,绿地集团,碧桂园等最近在澳洲动作不断,大家有兴趣可以自行搜索相关新闻动态。
  最后一点,澳洲目前处于50多年来利息最低点,澳币也处于5年来最低,相对我们留学生时代的苦逼6.9汇率,感觉现在澳洲的房产便宜的跟白捡差不多哇(其实还是差很多的。。)

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