Simonds专家Victor:澳洲房产投资优势究竟是什么?(转载)

  Simonds澳洲房产专家Victor:澳洲房产投资优势究竟是什么?
  和讯海外房产主持人:今天我们有请到的是澳房投资首席分析师Victor刘磊先生。
  和讯海外房产主持人:Victor,您最近在博客中写到的《2010年澳洲房地产投资现状分析报告》转载量很高,能跟我们广大的投资朋友分析下澳洲房产投资优势主要体现在哪里?
  随着澳洲经济的平稳发展,房产价格稳定增长。近50年来,澳洲房产中位价格平均以每年7%-10%的速度增长。相对于国内房产市场非理性的过快增长,以及相应而做出的国家对房产市场的宏观调控政策,让众多房产投资者无法根据市场状况做出长期和有效的投资策略,而只是把房产当做短期追逐资本利得的投机工具而已。
  增长周期稳定,基本7-10年一个循环。专家预测:悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸等主要城市的房地产到2012年可能再增长1倍。此轮增值周期从2006年底开始发起的,所以到2012年之前,澳洲物业的增长态势良好。而对于人口快速增长的新南威尔士州和昆士兰州而言,增长幅度可能会更高。
  房产从业者,澳洲政府对其严格监管。对触犯法律的行为严惩不贷,最高达七年刑期。国内投资者购买的物业交由当地房产中介管理,会有严格的法律保障。
  和讯海外房产主持人:据说支持房产投资的澳洲金融制度有全球最发达,最实用,最高效的美誉。
  其次,贷款产品灵活。1996年,澳洲西太银行(Westpac Bank of Australia)率先推出了只还利息,不用还本金的贷款产品,成为当年击败其他国有银行贷款产品,捕获房屋自住者和投资者芳心的利器。由于只还利息,投资人的月支出实现了最低支付,而房租就基本可以偿还银行的利息了。除此之外,只还利息的最长时间可达15年,投资人可以充分利用时间杠杆,用10年或15年以后的被通胀后的货币偿还10年或15年前的贷款,岂不是一件幸事。
  对冲账户(Offset Account)的应用成为了澳洲房产投资者的最爱。和国内的住房抵押贷款相比(在第一轮的房产调控政策下,各大银行已经取消了居民住房抵押消费贷款的业务),存入对冲账户的资金可以抵消投资人在贷款账户中等同金额的贷款利息。举例:贷款人选择了首付10万澳元购买50万澳元的物业,其贷款额为40万澳元。如贷款人有多余流动或生意往来资金40万澳元可以存入其和贷款账户绑定的对冲账户,则该月房贷利息支付为“零”。而存入该账户的资金可以随时支取和转账,通过该账户的应用,实现了即使是中产阶级收入的普通投资人者同样可以拥有多套房产的梦想。
  Victor:我要说明一点,国内房产方面基本上都是销售方面的培训书籍,唯独缺失房产方面的系统投资策略书籍。从澳洲及海外的投资产品分析来看,房产投资的专业性是和股票,期货,外汇及金融衍生品齐肩的专业化和策略化非常高的投资类型,而澳洲经过50年的地产商业化发展,把这些投资策略和系统进行了总结和升华,这一点,恰恰是国内投资者及投资市场所缺失的。由于澳洲房产投资系统复杂,我只抛砖引玉的提出很多投资者所熟悉的几种投资理念供大家参考。
  所谓以房养房,是指把购买的物业,以整租或分租(即自己住一间房,剩余的几间租给其他人)的形式出租,用房租作为收入。如果澳洲房产投资者向银行申请贷款,房租可以作为利息付给银行,不仅可以拥有一套物业,而且也不必为了租房问题而苦恼,省去一大笔租金,还可以有额外的收入。而且投资房产,还可享受当地政府税务的减免政策。另外,对于房屋本身而言,寿命在70年,比国内房屋使用寿命30年高出许多。作为长期投资产品,可为投资人带来稳定的租金收入,轻松实现以时间换财富的投资目标。
  澳洲很多家庭,投资者及很多国内精英阶层为了子女教育,而以房产为媒介进行的教育基金储备。举例而言:如果孩子在澳学习,本科和硕士一起读,至少需要7年,共计约21万澳元。而投资澳洲房产,以过去50年的平均资本增长7%―10%计算,50万澳元的房子带来最多约50万澳元的净资产及多余租金收益,这部分收益既弥补了子女的生活和教育费用,同时还为孩子的投资及创业积累了起始资本,能够真正实现投资意义上的以房养学。
  澳洲投资委员会于2009年对所有退休人士做了综合统计,发现只有5%的退休人士的退休后收入超过5万澳元,其中超过65%的收入来自于房产投资收益,因此,房产投资俨然成为澳洲最主要的投资渠道和方式。
  除此之外,房产投资策略还有:4)、自主退休基金系统,5)、被动替换主动投资策略,6)、奢华养老投资系统,7)、房产公司化投资系统,8)、房产融资再套现策略,9)、负扣税房产投资系统,10)、资本增值对冲无风险套现策略等诸多投资理论和策略可以被投资者应用来实现最终的财务自由,由于时间有限,不便展开,有机会再和投资者朋友们分享。
  Victor:总而言之,澳洲房产的投资优势就目前市场而言,从投资市场环境,银行金融体系,法律体系,及投资市场成熟度等多角度来分析,是全球最佳房产投资目的地的不二之选。
  

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